迈阿密买房流程和费用

一、迈阿密买房的流程

1. 明确预算与贷款预批（Pre-Approval）

  • 如果是现金买家，可以直接准备资金证明（Proof of Funds）。

  • 如果需要贷款，通常需要先向银行或贷款经纪申请预批信（Pre-Approval Letter）。

2. 选房与出价（Offer）

买家根据需求筛选房源，经纪人提交购房合同（Contract to Purchase），写明出价、付款方式、过户时间等。

3. 签署合同与支付订金（Escrow Deposit）

双方达成一致后，买家需支付 5%-10% 的初始定金 到第三方托管账户（Escrow Account）。

4. 检查期（Inspection Period）

  • 通常为 7–15天，买家可聘请专业人员做房屋检查。

  • 在此期间发现问题，可与卖家协商，甚至无理由退出并退回定金。

5. 15天撤销期（Rescission Period，适用于公寓/Condo）

这是迈阿密买公寓买家最重要的“冷静期”：

  • 买家在收到公寓管理文件（Condominium Documents）后，享有15天的撤销权。

  • 在这15天内，买家可仔细阅读管理规定、财务报表、章程、会费政策等，如果不满意，可以无条件解除合同，并退还定金。

  • 这一条是佛罗里达州法律赋予买家的保护条款，确保买家在承诺之前完全了解公寓的法律与财务状况。

6. 贷款审批与估价（Appraisal）

银行会做房产估值，买家则继续完成贷款审批。

7. Title Search & Condo/HOA 审批

  • Title公司负责产权调查，确保无纠纷或抵押。

  • 如果是公寓或社区物业，还需通过业主委员会（HOA/Condo Board）审批。

8. 最终验房（Final Walk-through）

在过户前确认房屋状况。

9. 过户（Closing）

买家支付尾款，双方在Title公司完成文件签署，正式交割。

二、迈阿密新楼盘买家常见 Closing Costs（过户费用）

1. 买家通常要承担的费用

  • Developer’s Fee（开发商费用）：约 购房价的 1%–1.75%

  • 产权保险（Title Insurance）：约 0.5%–0.7% 的房价

  • 产权过户登记费（Recording Fees & Transfer Fees）：几百到几千美元不等

  • 律师费（Attorney Fee）：$1,500–$3,000

  • 文件准备及档案费（Documentary/Processing Fees）：约 $500–$1,500

  • 开发商律师文件费（Developer’s Legal Fee）：通常 $1,500–$2,500

  • 州转让税（State Documentary Stamp Tax）：视房价计算，一般按固定比例

  • 贷款相关费用（若贷款）：包括评估费、贷款点数、银行费用等

    费用比例预估

    • 如果是 全款购买，Closing Costs 通常在 购房价的 1.5%–3% 左右

    • 如果是 贷款购买，加上贷款费用，Closing Costs 可能到 4%–5%

    在佛罗里达州买房的时候，转让税（Documentary Stamp Tax，简称 Doc Stamp Tax） 是一个必交的费用，属于州政府收取的交易税。

    计算方式

    • 住宅房地产买卖（Deed 转让）：

      • 费率是 每 $100 交易金额收取 $0.70（即 0.7%）。

      • 例子：如果房价是 $500,000，转让税 = $500,000 ÷ 100 × $0.70 = $3,500。

    • Miami-Dade County 特殊情况：

      • 普通住宅：每 $100 收 $0.60（即 0.6%）。

      • 商业地产（非住宅）：每 $100 收 $0.60 + 附加 $0.45（即 1.05%）。

    谁来支付？

    • 新楼盘（pre-construction condo）：合同里一般约定由 买家 承担转让税。

    • 二手房（resale）：佛州习惯是由 卖家 支付，但这点可以在合同中协商。

    所以，如果你在 迈阿密买新楼盘住宅，转让税通常按 0.6% 的房价 计算，算在过户费用（Closing Costs）里。

对于购买新楼盘的买家们，还需要注意一个“Developer’s Fee”。 在迈阿密买新楼盘（pre-construction condo）时，买家通常会看到合同里有一项 Developer’s Fee（开发商费用），很多人第一次看到会比较疑惑。简单来说，它是开发商在销售新楼盘时收取的一些额外费用，通常会包含以下几类：

Developer’s Fee 的构成

  1. 开发商法律文件准备费（Developer’s Legal/Documentation Fee）
    用于覆盖开发商律师起草、备案、管理购房合同和楼盘相关法律文件的成本。

  2. 建档与管理费用（Administrative Fee / Processing Fee）
    包含买家资料建档、后台系统处理、会计成本等。

  3. 建筑影响费与市政相关费用（Impact Fees, Connection Fees）
    有时会部分转嫁给买家，例如市政府收取的下水、供水、电力接驳等费用。

  4. 开发商的市场与交付相关费用（Closing / Development Fee）
    用于项目营销、交楼协调等。

一般金额

  • 大多数迈阿密新楼盘的 Developer’s Fee 在购房价的 1%–1.75% 左右。

  • 这笔费用通常在 过户（Closing）时一次性支付，和律师费、产权保险、登记税等一并算入 Closing Costs。

买家需要注意什么

  • 这笔费用 不是隐藏费用，开发商都会在合同（Purchase Agreement）里列明。

  • 一般不可谈判或免除，因为这是开发商统一规定的。

换句话说，Developer’s Fee 就是买家在过户时必须额外承担的一部分开发相关成本，和 Title Insurance一样属于 closing cost 的组成部分。

迈阿密买二手房的过户费用（Closing Costs）

买家主要费用：

  1. 贷款相关费用

  • 评估费：约 $500–$700

  • 银行手续费：约 $500–$1,000

  1. 产权保险与Title公司

  • 产权保险：房价的 0.5%–0.7%

  • Title服务费：约 $1,000–$1,500

  1. 政府与登记费用

  • 文件登记费：约 $250–$500

  • 抵押登记税：贷款金额的 0.35%

  1. 房屋相关费用

  • 检查费：约 $400–$700

  • HOA申请费：$100–$500

  • 房产保险：$2,000–$6,000/年

费用总结：

  • 现金买家：约为房价 1%–2%

  • 贷款买家：约为房价 3%–5%