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迈阿密买房流程和费用

迈阿密买房流程与过户费用全解析

作为一名在迈阿密和纽约都有多年经验的资深地产经纪，我经常会被客户问到：“在迈阿密买房，具体流程是怎样的？过户费用大概是多少？” 今天我就为大家系统梳理一下。

一、迈阿密买房的流程

1. 明确预算与贷款预批（Pre-Approval）

如果是现金买家，可以直接准备资金证明（Proof of Funds）。
如果需要贷款，通常需要先向银行或贷款经纪申请预批信（Pre-Approval Letter）。

2. 选房与出价（Offer）

买家根据需求筛选房源，买家经纪人提交购房合同（Contract to Purchase），写明出价、付款方式、过户时间等。

3. 签署合同与支付订金（Escrow Deposit）

双方达成一致后，买家需支付 5%-10% 的初始定金 到第三方托管账户（Escrow Account）。

4. 检查期（Inspection Period）

通常为 7–15天，买家可聘请专业人员做房屋检查。
在此期间发现问题，可与卖家协商，甚至无理由退出并退回定金。

5. 15天撤销期（Rescission Period，适用于产权公寓Condo）

这是迈阿密买公寓买家最重要的“冷静期”：

买家在收到公寓管理文件（Condominium Documents）后，享有 15天的撤销权。
在这15天内，买家可仔细阅读管理规定、财务报表、章程、会费政策等，如果不满意，可以 无条件解除合同，并退还定金。
这一条是佛罗里达州法律赋予买家的保护条款，确保买家在承诺之前完全了解公寓的法律与财务状况。

6. 贷款审批与估价（Appraisal）

银行会做房产估值，买家则继续完成贷款审批。

7. Title Search & Condo/HOA 审批

Title公司负责产权调查，确保无纠纷或抵押。
如果是公寓或社区物业，还需通过业主委员会（HOA/Condo Board）审批。

8. 最终验房（Final Walk-through）

在过户前确认房屋状况。

9. 过户（Closing）

买家支付尾款，双方在Title公司完成文件签署，正式交割。

二、迈阿密买房的过户费用（Closing Costs）

买家主要费用：

贷款相关费用

评估费：约 $500–$700
银行手续费：约 $500–$1,000
产权保险与Title公司

产权保险：房价的 0.5%–0.7%
Title服务费：约 $1,000–$1,500
政府与登记费用

文件登记费：约 $250–$500
抵押登记税：贷款金额的 0.35%
房屋相关费用

检查费：约 $400–$700
HOA申请费：$100–$500
房产保险：$2,000–$6,000/年

费用总结：

现金买家：约为房价 1%–2%
贷款买家：约为房价 3%–5%

三、买家实用建议

现金买家：资金证明必须提前准备好。
贷款买家：预批信越快拿到，谈判越有优势。
公寓买家：15天撤销期是最后的保护伞，务必认真阅读文件，不要忽视HOA的财务状况。